عصر قم - حجتالاسلام والمسلمین مجتهدزاده در یادداشتی که به صورت اختصاصی در خبرگزاری رسا منتظر شد رابطه تصویب مالکیت زمانی بر اعیان را با فقه و حقوق اسلامی بررسی کرد.
به گزارش گروه حقوق خبرگزاری رسا، خانه ملت با انتشار خبری مبنی بر «عبداللهی در تشریح نشست کمیسیون ویژه حمایت از تولید: بررسی طرح اصلاح قانون تأمین مالی به مراحل پایانی رسید» گروه حقوق خبرگزاری رسا را بر آن داشت تا از حجتالاسلام والمسلمین علی اصغر مجتهدزاده بخواهد تا در یادداشتی این حرکت مجلس شورای اسلامی را از نگاه فقهی حقوقی بررسی کند؛ متن زیر یادداشت این محقق حوزوی است.
طرح «اصلاح قانون تأمین مالی» را نمایندگان محترم مجلس شورای اسلامی به منظور تلاش برای نهادینهسازی حقوقی مفهوم «مالکیت زمانی» یا «تایم شرینگ» ( Time Sharing ) که در برخی کشورهای با قابلیت گردشگری مستمر اجراء می کنند، در ایران احیاء کنند. در صورتی که در ایران مالکیت اعیان یا همان ساختمان با کشورهای دیگر متفاوت است که اشاره خواهم کرد.
مالکیت زمانی به زبان ساده، یعنی امکان این که چندین نفر، هر کدام در بازههای زمانی مشخصی از سال، مالک یک ملک واحد باشند و برای آن دوره، سند مالکیت رسمی دریافت کنند.
مفهوم: «مالکیت زمانی» روشی برای بهرهبرداری حداکثری از یک دارایی (معمولاً ملک) است که در آن، مالکیت به جای یک شخص به صورت سهمهای زمانی بین چند نفر تقسیم میشود. این یک «مالکیت مشاع بر اساس زمان» است که در آن هر مالک، حق استفاده کامل از ملک را در یک بازه زمانی مشخص (مثلاً یک هفته، یکماه یا....در سال) دارد. از نظر فقهی، برخی آن را معادل «مهایات» میدانند که در آن شرکا برای استفاده مسالمتآمیز از مال مشاع، زمانبندی میکنند که قابل تأمل است.
این طرح در ملک طلق قابل اجرا است، به شرطی که مالک یا مالکان با آن موافقت کنند.
در ملک وقفی، وضعیت پیچیدهتری دارد. در وقف، «عیان» (بنا) و «عرصه» (زمین) ممکن است مالکیت جداگانهای داشته باشند (مثلاً زمین وقف، اما ساختمان ملک شخصی باشد). اجرای مالکیت زمانی بر روی عیانِ واقع بر زمین موقوفه، نیازمند بررسی دقیق است تا با شرایط وقف و حقوق موقوفعلیهم مغایرت نداشته باشد.
به نظر میرسد مصوبه بر «اعیان» (بنا و ساختمان) متمرکز است و شامل «عرصه» (زمین) نمیشود، مگر اینکه در آن نیز اشتراک زمانی وجود داشته باشد.
فواید و مضرات (مزایا و معایب)
کاهش هزینه مالکیت: امکان استفاده از املاک گرانقیمت (ویلا، هتلآپارتمان) با هزینهای کمتر.
ابهامات حقوقی و فقهی: ماهیت شرعی آن محل بحث است (بیع موقت، اجاره یا صلح؟).
افزایش بهرهوری: جلوگیری از خالی ماندن ملک در طول سال و استفاده حداکثری از آن.
چالش در وام و نقلوانتقال: اخذ وام بانکی یا فروش سهم زمانی ممکن است با مشکلات قانونی روبهرو شود.
رونق گردشگری: تشویق به سرمایهگذاری در واحدهای اقامتی و توسعه صنعت توریسم.
پیچیدگی در مدیریت: نیاز به قراردادهای دقیق و سیستم مدیریتی قوی برای جلوگیری از تداخل زمانها.
ایجاد بازار جدید: شکلگیری بازاری جدید برای سرمایهگذاری در املاک.
ریسک کلاهبرداری: احتمال سوءاستفاده و فروش یک زمان واحد به چند نفر وجود دارد.
هدف طراحان مجلس
هدف اصلی، ایجاد بستر حقوقی برای رسمیت بخشیدن به قراردادهای مالکیت زمانی و رفع موانع ثبت آن است. با این کار، مجلس به دنبال اهدافی مانند جذب سرمایهگذاری در بخش گردشگری، افزایش بهرهوری از املاک و ایجاد شفافیت و امنیت قراردادی برای جلوگیری از دعاوی و کلاهبرداری است.
چالشهای حقوقی و فقهی
تغییر در مفهوم مالکیت: مالکیت در حقوق ایران معمولاً «دائم» و «مطلق» فرض میشود. «مالکیت زمانی» این مفهوم را به چالش میکشد.
تطبیق با قالبهای شرعی: انطباق آن با کدام عقد شرعی (بیع، اجاره، صلح) می باشد؟ که مورد اختلاف است. برخی آن را «بیع مجهول» یا «بیع غیر موجود» میدانند، درحالی که برخی آن را در قالب عقد «صلح» جایز میدانند.
ابهام در قوانین ثبتی و مالیاتی:
قوانین فعلی برای «مالکیت زمانی» طراحی نشدهاند و ابهامات زیادی در مورد نحوه ثبت، انتقال، اخذ مالیات و ... وجود دارد.
چالشهای اجرایی:
نیاز به سامانهای دقیق برای جلوگیری از تداخل در زمانبندی و تضمین اجرای قرارداد. اگر مالک بیش از زمان مالکیت در ملک ساکن شود نحوه و فرایند برخورد قضایی چگونه خواهد بود؟ اثاثیه چگونه است؟ هر مالک اثاثیه جدیدی مثل یخچال و فریزر....با خود می آورد یا همه در اموال منقول شریک هستند؟ هزینه تعمیر و نگهداری اثاثیه با کیست؟
در مجموع، این مصوبه گامی برای ورود یک نهاد حقوقی جدید به ایران است که با فرهنگ و سبک زندگی مردم مطابقت ندارد و نیازمند بررسی دقیق ابعاد فقهی، حقوقی و اجرایی است.
به نظر میرسد با توجه به عقود اسلامی که مشکل مورد نظر طراحان مجلس شورای اسلامی را برآورده می سازد نیازی به نسخه غیر مأنوس و مبهم خارجی نداریم. موفق باشید.
۶ مرداد مجتهدزاده