عصر قم - بلندمرتبهسازی در شمال کشور به یک چالش جدی تبدیل شده؛ جایی که توسعه و محیط زیست رودرروی هم ایستادهاند.
یکی از دلایلی که طرحهای حوزه مسکن در استانهای شمالی، نتایج خوبی به همراه ندارد، موضوع محدودیت و کمبود زمین است. این موضوع حتی در طرح نهضت ملی مسکن هم به وضوح گریبان شهرها و شهروندان گلستانی را گرفته است. شهرها و روستاهای استان اغلب با زمینهای درجه یک و دو احاطه شدهاند که هرگونه افزایش محدوده را با چالشهای جدی مواجه کرده است.
برهمین اساس بود که در روزهای گذشته معاون معماری و شهرسازی وزارت راه و شهرسازی از تصویب طرح بلندمرتبه سازی در شهرهای بالای 100 هزار نفر و استانهای شمالی خبر داد و هدف از این تصمیم را کنترل جریان تقاضا و تولید مسکن عنوان کرد. در جلسه چند روز شورای عالی معماری و شهرسازی یک خبر دیگر هم مطرح شد و آن موافقت این شورا با کلیات طرح بلندمرتبه سازی در شهر گرگان بوده است.
با این حال هنوز جوهر مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری درباره کلیات طرح بلندمرتبهسازی گرگان خشک نشده که جدال بر سر آن به یکی از داغترین مناقشات توسعه شهری در گلستان تبدیل شده است.
یک طرف ماجرا کارشناسان، سرمایه گذاران و مدیران اجرایی استان ایستادهاند که معتقدند گرگان پس از سالها تأخیر، سرانجام در حال اجرای تکلیفی است که ریشه آن نه در استانداری گلستان، بلکه در مصوبات ملی سالهای 1397 و 1399 شورای عالی شهرسازی و معماری قرار دارد.
در سوی دیگر اما برخی فعالان محیط زیست، کارشناسان حوزه شهری و البته مدیرکل حفاظت محیط زیست گلستان قرار دارند که هشدار میدهند بلندمرتبهسازی در برخی پهنههای پیشنهادی، بهویژه در محور ناهارخوران، میتواند یکی از مهمترین مسیرهای تبادل هوایی شهر را مختل کند؛ مسیری که به اعتقاد آنها در تعدیل دمای گرگان و کیفیت زیستمحیطی شهر نقش حیاتی دارد.
پرسش اصلی اینجاست؛ آیا گرگان در حال اجرای یک تکلیف قانونی عقبمانده است یا در آستانه تصمیمی قرار دارد که میتواند چهره توسعه شهری استان را برای دهههای آینده تغییر دهد؟
ماجرا از کجا شروع شد؟
در حالی که برخی از مخالفان، طرح بلندمرتبهسازی را به مدیریت فعلی استان نسبت میدهند، بررسی اسناد نشان میدهد مبنای حقوقی این موضوع به مصوبه سال 1397 شورای عالی شهرسازی و معماری بازمیگردد؛ مصوبهای که صدور مجوز ساختمانهای بلند را منوط به تهیه طرحهای ویژه بلندمرتبهسازی کرد.
دو سال بعد و در اصلاحیه سال 1399، سه استان شمالی کشور جایگاه ویژهای در این طرح پیدا کردند؛ تصمیمی که از نگاه سیاستگذاران ملی، ناشی از محدودیت توسعه افقی در اراضی ارزشمند کشاورزی و جنگلی شمال کشور بود.
این رویکرد حالا در خرداد 1405 به شکل صریحتری توسط معاون معماری و شهرسازی وزارت راه و شهرسازی اعلام شد؛ جایی که غلامرضا کاظمیان از اجباری شدن تهیه طرح بلندمرتبهسازی برای شهرهای بالای 100 هزار نفر و استانهای شمالی خبر داده است.
اظهارات کاظمیان گویای این است که بلندمرتبه سازی دیگر یک موضوع و اختیار محلی نیست بلکه آن را بخشی از سیاست ملی مدیریت توسعه شهری تلقی میکند. استدلال وزارت راه نیز روشن است. در بسیاری از شهرهای شمالی، توسعه افقی به معنای ورود به اراضی کشاورزی مرغوب، باغات، عرصههای جنگلی یا پهنههای دارای حساسیت محیطزیستی است. از نگاه سیاستگذار ملی، وقتی امکان گسترش شهر روی زمین محدود میشود، ناگزیر باید بخشی از پاسخ توسعه را در ارتفاع جستوجو کرد. اما درست در همین نقطه است که پرونده گرگان از یک موضوع فنی به یک موضوع مناقشهبرانگیز تبدیل میشود.
مخالفت محیط زیست
از سوی دیگر اظهارات قدیر حسنزاده مدیرکل حفاظت محیط زیست گلستان در نشست خبری چند روز قبل درباره طرح بلندمرتبه سازی و اظهار مخالفت با اجرای این طرح، دور دیگری از مناقشات و جدلها را کلید زد.
قدیر حسنزاده معتقد است موضوع بر سر تعداد طبقات ساختمانها نیست؛ بلکه بر سر جای استقرار آنهاست. به گفته وی، بخشی از پهنههای پیشنهادی مانند محور ناهارخوران در مسیر کریدورهای هوایی شهر قرار دارند و ساختوساز بلندمرتبه میتواند تبادل طبیعی هوا میان ارتفاعات جنوبی و دشت گرگان را مختل کند.
مدیرکل حفاظت محیط زیست گلستان با بیان اینکه این دستگاه با دو پهنه پیشنهادی برای اجرای طرح بلندمرتبه سازی در گرگان مخالفت کرده و یک نقطه را نیازمند بررسی بیشتر دانسته است، میگوید اگر این کریدورها مسدود شوند، گرگان بخشی از مهمترین مزیت اقلیمی خود را از دست خواهد داد؛ مزیتی که موجب تعدیل دما در فصول مختلف سال میشود.
علاوه براین حسنزاده تأکید دارد که اجرای این طرح مصرف انرژی را در تابستان و زمستان در گرگان به طور « وحشتناکی» افزایش خواهد داد و از طرف دیگر این شهر مانند خیلی کلانشهرهای کشور درگیر آلودگی هوا خواهد شد.
فرسایش خاک، تغییر الگوی روانابها، فشار بر منابع آب، احتمال تشدید فرونشست و حتی تغییرات خرداقلیمی از جمله نگرانیهایی است که مدیران محیط زیست راجع به طرح بلندمرتبه سازی در گرگان بر آن تأکید دارند.
حسنزاده میگوید سازمان محیط زیست با اصل توسعه مخالفتی ندارد، اما توسعهای را میخواهد که بر مبنای مطالعات بومشناختی باشد؛ نه توسعهای که بعداً نیازمند صرف هزینههای سنگین برای جبران خسارتها شود.
ما مجری قانونیم!
در سوی دیگر این ماجرا سیدمهدی مهیایی، معاون هماهنگی امور عمرانی استانداری گلستان قرار دارد که این روزها به علت تصویب کلیات طرح بلندمرتبه سازی گرگان از سوی برخی افراد مورد انتقاد قرار گرفته البته او معتقد است مخالفان، مسئله را از ریشه اشتباه روایت میکنند.
او میگوید بلندمرتبهسازی نه اختراع استانداری گلستان است و نه محصول تصمیم چند مدیر محلی؛ بلکه فرآیندی است که از سال 1397 در سطح ملی آغاز شده و اکنون گرگان تازه در حال پیوستن به آن است.
از نگاه معاون عمرانی استاندار که معقتد است گرگان جزو 10 شهر ( نهمین شهر) گران در کشور بوده؛ منتقدان این واقعیت را نادیده میگیرند که طرح از فیلترهای متعدد کارشناسی عبور کرده و اکنون شورای عالی نیز کلیات آن را پذیرفته و بررسی برخی پهنهها را برای مطالعات بیشتر به استان بازگردانده است.
مهیایی بارها بر این نکته تأکید کرده که آنچه در شورای عالی شهرسازی تصویب شده، مجوز ساخت برج در هر نقطه شهر نیست. به گفته او طرح مشاور برای اجرای پروژه بلندمرتبه سازی در محدوده شرق گرگان از جمله کوی طبیعت و بخشیهایی از کمربندی گرگان، محور ولیعصر تا قبل از پل سیدمسعود و بخشی از بلوار صیادشیرازی است که در این محدودهها در نهایت حدود 300 نقطه یا پهنه مستعد اجرای این طرح هستند که در زمان اجرا حتما این تعداد کمتر خواهد شد.
به گفته او، فرایند تدوین طرح از سالها قبل آغاز شده، مطالعات مشاور انجام شده، موضوع در کمیتههای تخصصی بررسی شده، از مسیر کمیسیون ماده 5 عبور کرده و سپس به شورای برنامهریزی استان و شورای عالی شهرسازی رسیده است.
او معتقد است برخی منتقدان طوری سخن میگویند که گویی قرار است فردا صبح در ناهارخوران دهها برج سر برآورند؛ در حالی که واقعیت پرونده بسیار پیچیدهتر و محدودتر از این تصویرسازیهاست. او استدلال میکند که اگر برای این تقاضا برنامهریزی نشود، ساختوسازهای بلندمرتبه به شکل پراکنده، موردی و خارج از چارچوب شکل خواهند گرفت؛ اتفاقی که در بسیاری از شهرهای کشور رخ داده و پیامدهای آن بسیار پرهزینهتر از اجرای یک طرح ضابطهمند بوده است.
عمده مجوزها تا 15 طبقه خواهد بود
مهیایی با انتقاد جدی از اظهارات مدیرکل حفاظت محیط زیست گلستان درباره مخالفت با طرح بلندمرتبه سازی در شهر گرگان، گفته که این دستگاه عضو اصلی شورای برنامه ریزی و توسعه استان بوده و جزو چند دستگاهی است که حق رأی دارد؛ اگر مخالف این طرح بود چرا در این شورا مخالفت خود را اعلام نکرد؟ یا دستکم سازمان متبوع آنها در تهران نیز در کمیتهها و کارگروههای فنی به این موضوعات اشاره نکردهاند.
او درباره یکی از انتقادات مخالفان طرح که معتقدند اجرای این طرح، مسئله ترافیک را در شهر گرگان بغرنجتر میکند، میگوید: براساس ضوابط در عرصههایی که مشمول اجرای طرح است دستورالعمل ابلاغی حداکثر سطح اشغال را تا 40 درصد تعیین کرده است. به عبارتی از توسعه افقی کاسته شده و ارتفاع افزایش مییابد. از طرفی شاید 5 تا 10 درصد تراکم تشویقی لحاظ شود در نهایت جمعیت حداقلی اضافه میکند که تأثیر چندانی بر موضوع و وضعیت ترافیک ندارد. علاوه براین بندی بندی در این طرح وجود دارد که اگر پروژهای در قالب بلندمرتبه سازی مجوز بگیرد در صورت تخلف در ساخت، به همان میزان کمیسیون ماده 100 موظف به قلع و قمع است.
معاون عمرانی استاندار گلستان میگوید در حال حاضر ساختمانهای تا 8 طبقه در محور ناهارخوران احداث میشود و در طرح بلندمرتبه سازی در صورت وجود زمین 1000 تا 2000 متری تا 10 طبقه، در عرصه 2 تا 3 هزار متری تا 12 طبقه و 3 هزار متر به بالا مجوز احداث ساختمان 15 طبقه داده میشود. تنها در محدوده صیاد شیرازی که زمین سه هکتاری متعلق به شهرداری گرگان وجود دارد برای حمایت از تأمین درآمد پایدار برای شهرداری تا 25 طبقه مجوز احداث بنا داده میشود که اینهم در سال 1400 قراردادی را با سرمایه گذار بسته و بخشی از کار را شروع کرده است.
او درباره نگرانیهایی که درباره امکانات و تجهیزات مدیریت بحران از جمله در مواقع بروز آتش سوزی وجود دارد، گفته که اولا این ساختمانها دارای سیستم اطفای حریق هوشمند هستند، دوما سال گذشته از محل اعتبارات مدیریت بحران اعتباری برای خرید 2 دستگاه نردبان بلند پیش بینی شد که به دلیل شرایط کشور تخصیص پیدا نکرد و قرار شد در سال جاری این اعتبار تأمین شود. در خصوص تأمین آب شرب نیز اغلب ساختمانها در گرگان مخازن ذخیره آب دارند و با استفاده از پمپ، به طبقات بالاتر آبرسانی میشود.
مناقشهای که امروز در این شهر برای بلندمرتبه سازی ایجاد شده است، احتمالاً در سالهای آینده در بسیاری از شهرهای استان گلستان و دیگر شهرهای شمالی کشور تکرار خواهد شد و تقریباً همه شهرها با یک پرسش مشترک روبهرو هستند؛ وقتی زمین محدود میشود، توسعه چگونه باید ادامه پیدا کند؟ پاسخ وزارت راه روشن است؛ توسعه عمودی. اما پاسخ محیط زیست این است که توسعه عمودی نیز محدودیتهای خود را دارد و نمیتوان آن را بدون توجه به ویژگیهای محلی اجرا کرد.
بنابراین پرسش اصلی این نیست که گرگان باید بلندمرتبهسازی داشته باشد یا نه؛ زیرا اصل تهیه این طرح پیشتر در سطح ملی تعیین شده است. پرسش واقعی این است که گرگان تا کجا، در چه پهنههایی و با چه هزینهای برای محیط زیست، میخواهد به سمت آسمان حرکت کند؟
پاسخ این پرسش نه در جدالهای رسانهای، بلکه در کیفیت مطالعات، دقت تصمیمگیریها و توان مدیران برای ایجاد تعادل میان توسعه و طبیعت مشخص خواهد شد و شاید سرنوشت این پرونده، بیش از آنکه درباره چند برج و چند طبقه باشد، درباره آینده مدلی از توسعه باشد که قرار است در شمال ایران دنبال شود؛ توسعهای که اگر نتواند میان آسمان و زمین تعادل برقرار کند، نه رضایت حامیان توسعه را به دست خواهد آورد و نه نگرانی منتقدان محیط زیست را پایان خواهد داد.
هرچند ذکر این نکته هم ضروری است که همه دلایلی که محیط زیست برای مخالفت با بلندمرتبه سازی مطرح کرده در ضوابط ابلاغی مصوب سال 1397 در قالب سطوح واقع در مسیر جریان باد غالب شهر که خطر آلودگی هوا و صدار را افزایش میدهد، سطوح واقع در حریم آبهای سطحی، مناطق حفاظت شده محیط زیست، سطوح واقع در باغها، زمینهای کشاورزی و مراتع، سطوح واقع در مسیلها و مسیرهای آبی که در معرض خطر سیل قرار دارند و ...مورد تأکید قرار گرفته است. به عبارتی طرح بلندمرتبه سازی گرگان که کلیات آن مورد تصویب قرار گرفته است همه این ملاحظات را در کنار سایر موضوعاتی مانند سطوح پرخطر از نظر عوامل زمین شناختی و ژئوتکنیکی، سطوح واقع شده در حرایم ثبت شده میراث فرهنگی، سطوح واقع در معرض ملاحظات امنیتی- دفاعی و ... مورد بررسی قرارداده و در کمیتههای مختلف این مسئله در سطوح استانی و ملی درباره آن بحث و بررسی شده است.
بهر تقدیر قرار شده با توجه به اهمیت و حساسیت موضوع بلندمرتبه سازی تا اواخر خردادماه نمایندگان تام الاختیار وزارتخانهها و سازمانهای عضو شورای عالی معماری و شهرسازی برای بررسی لکهها و پهنههایی که در طرح بلندمرتبه سازی پیشنهاد و در استان مصوب شده است در استان گلستان حضور پیدا کنند.
منبع:
تسنیم